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众所周知,购买安置房要比商品房便宜得多,特别是在城市化的进程中,出现了大批的城中村改造项目,主要用于安置城中村村民,但是要注意的是,只是手续无法一此办完的话需要安置房的出售房配合后续的手续办理问题,这也在很大程度上增加了买卖双方产生纠纷的隐患。那么,拆迁安置房可以买卖吗?已经买了的话,会有哪些风险?小编带你了解一下!
一、何为拆迁安置房?
安置房主要是为了配合相关部门的征地拆迁项目,是相关部门为被拆迁人或者承租人修建的拆迁后居住的房屋。
安置房主要有两种类型。一类是类似于商品房的安置房。这类住房的分配主要是为大城市建设量身打造的。这种住房完全是私人的。*的限制是取得产权后5年内不得交易。其中*典型的是上海为筹备世博会而进行的拆迁活动。另一种是房地产公司为了开发地皮围地而为拆迁户准备的低档商品房。
二、购买安置房存在哪些风险?
购买安置房也是基于个人身份,被拆迁人是符合条件的主体,政府可以获得安置房补贴,否则,是不允许的。从市场角度看,买房卖房划算。安置房买卖中*的隐性纠纷是无法一次性办妥手续。如果与卖房者关系良好,那么就不必担心后续卖房者会不配合办理手续。如果与卖房人的关系比较尴尬,或者遇到不讲理的卖房人,那以后办理手续就更麻烦了。
安置房的缺陷主要有以下几个方面:
1.房价上涨容易诱使卖方违约
根据相关法律法规,安置房买卖必须在取得所有权后5年内进行。如果在这5年内进行交易,即使签订了相关合同并交付了房屋,出卖人仍然可以让房屋搬出安置房。是否完成购房手续是房屋交易成立的必要因素。
2.如果安置房二次拆迁,安置房的买方与拆迁补偿无关
许多城市的城市化正在迅速发展。许多安置房在建成后几年内将进行第二次拆迁。二次拆迁补偿往往高于安置房买卖时的价格。较高的部分在法律上与买方无关。拆迁补偿仍应归出卖人所有:一方面,二次拆迁的房屋属于原房屋,房屋的变形取决于原房屋,而不是原房屋的孳息,这与购房无关。另一方面,出卖人根据相关法律法规获得二次拆迁的增值收益,合法合理。
3.不确定不稳定因素过多
在安置房的购置过程中,如果出现卖方死亡或者死亡后涉及遗产继承纠纷,这都将大大降低安置房购买的稳定性。对于安置房的国家税收等政策也将影响买卖双方的交易。
三、如果已经买了安置房,该如何降低风险?
我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
综上,安置房的买卖是受房产管理部门能否办理产权登记决定的,一般有以下几种情况:
1.有房屋权属证书即可按照普通商品房的程序买卖。
2.若未获得房屋权属证书而进行买卖就要依据法律进行约束了。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由此可知,没有房屋权属证书进行的买卖法院一般会认定买卖合同无效,在拿到房屋权属证书的过程中,造成一方因房价涨跌而造成的损失,应由违约方承担责任。
3.如果在房屋买卖交易达成后获得房屋权属证书,但双方存在争议,法院则视为买卖合同合法有效,买方可以申请强制过户。
如果法院认定无效的买卖合同的买房已经在房屋中居住很长时间,法院一般不会要求买方返还房屋。